★리스크 줄이기★-(8) 상권이란?

편집팀 | 기사입력 2021/01/15 [10:42]

★리스크 줄이기★-(8) 상권이란?

편집팀 | 입력 : 2021/01/15 [10:42]

 

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[7]상권이란  

 

 

우리가 흔히 말하는 대박상권이란 존재하지 않는다.

아무리 유동인구가 많고 사람들이 북적거리는 상권이라 해도 망하는 집은 있다.

골목상권도 지역상권도 사람들이 만들어 가는 것이다. 방법이 있다.

바로 그 방법으로 함께 힘을 합칠 때 대박상권이 형성되고, 유명한 길과 거리도 만들어지는 것이다.

 

우리나라 법의 상권에 관한 규정을 보면 "영업 지역으로서 상품 또는 용역을 판매하는 지역"이라고 명시되어 있다.

과거에는 상권을 부동산적 측면의 고정된 범위로 설명했고 또 그렇게 인지했다.

점포의 영업력이 미치는 범위를 상권이라 한다면 장사하는 범위, 즉 점포가 공략할 수 있는 범위이다. 상권은 지형, 지세, 건물, 유동 인구 등을 포함한 모든 거래가 일어나는 범위를 말한다. 또한 상권이란 점포와 고객을 끌어드리고 모이게 하는 지리적 영역이며, 소비자들이 선호하는 공간의 범위를 의미한다.

 

지금까지 상권을 분류 할 때 사용해왔던 사례를 보면 (주장하는 차이는 조금씩 있지만),

 

1차 상권

- 대부분 지리적으로 인접한 지역에 거주하는 소비자로 해당 점포 이용 빈도 높음

- 점포 매출액이 가장 높은 만큼 마케팅 전략에서 가장 관심을 기울여야 할 고객층

- 점포를 기준으로 300m 이내 지점, 직경 600m 이내의 지점

- 1차 상권 내에서 사업장 이용 고객은 60~70% 수준

 

2차 상권

- 2차 상권은 주로 1차 상권의 외곽에 위치하며 지역적으로 넓게 분포

- 점포를 기준으로 500m 이내 지점, 직경 1000m 이내 지점

- 사업장 이용 고객의 20~30%

 

3차 상권

- 1, 2차 상권에 포함되지 않은 나머지 소비자들이 거주하는 지역

- 1,2차에 비해 고객수와 구매 빈도가 낮기 때문에 점포 매출액에서 차지 비중 낮음

- 점포를 기준으로 반경 1000m 이외의 지구

- 사업장 이용 고객의 5~10%

의 형태로 지금까지 구분되어 왔고 상권에 대한 분류, 분석의 기본으로 여겨왔다.

하지만 우리가 너무도 잘 알고 있는 속초의 ㅇㅇ 닭 강정점포의 상권은 어찌 될까?

 

군산 ㅇㅇ당 , 대전 ㅇㅇ당 제과점의 상권은? ㅇㅇ 맛집, ㅇㅇㅇ 상점, ㅇㅇ 대박집, 어떤 지역의 앵커점포들의 상권은? 이런 점포들의 상권범위는 어디까지일까?

이렇게 묻는다면, 대략 난감 그 자체이다.

이런 상황을 보면 기존 개념의 상권의 개념에 맞지 않다는 것을 알 것이다.

상권과 입지의 문제가 아니라는 것을 알 수 있다.

가만히 살펴보면 어떤 점포는 줄을 서서 기다리고 있는데 어떤 점포는 사람이 하나도 없다. 무엇이 문제일까? 어떤 일이 벌어지고 있는 것일까?

다른 점포들은 텅텅 비어 있는데 다른 점포들은 줄을 서서 대기를 하고 있다. 왜 그럴까?

우리나라에서 사람들이 가장 많이 몰리는 곳은 신촌, 홍대, 강남, 부산 서면 등이며 그곳이 바로 대표적인 상권이고 유동인구가 많아서 매출이 높은 곳이라고 우리는 알고 있다.

그러나 가만히 보면 그런 유명 상권에도 임대 문의가 붙어 있고, 문을 닫는 점포가 있고, 업종 변경이 계속해서 이루어진다는 것을 확인할 수 있다.

새로 가게를 오픈해서 영업을 하는 영업 기간이 매우 짧고 '임대 합니다'가 많이 발생하고 있다. 그 이유는 상권은 고정적이지 않고 유동적이며 경쟁자와 소비자, 내가 존재하면서도 보이지 않게 계속 변화하고 있다는 것이다.

흔히 상권이 매우 고정적이다 라는 것은 말 그대로 고정적이지만 그 고정적인 상황에서 내가 준비해야 할 부분을 도출하고 원인을 찾아 유동적인 부분을 찾아 적용할 수 있는 상황을 만들어야 한다는 것이다. 과거의 상권 개념과 현재의 상권의 개념은 분명 차이가 있다 생각된다.

 

현재의 상권은 내가 무엇인가를 해서 소비자가 나를 선택하게 하는 범위를 상권이라 말 할 수 있다. 즉 과거의 개념은 상권이 형성될 수 있는 조건으로 지형지세와 건물 그리고 별도의 홍보 비용 없이 점포가 자연스럽게 노출 될 수 있는, 유동인구가 많은 지역을 뜻했다. 그러나 현재의 개념은 내 점포, 고객(소비자), 경쟁 점포로 구분하여 고객(소비자)이 무엇을 원하는가를 알고 고객의 입장에서 Needs를 판단하여 경쟁자와 타 점포들이 갖추고 있는 장점과 단점을 분석하여 이겨낼 수 있는 방안을 모색하고 전략과 마케팅을 실행하는 것이라 할 수 있다.

 

따라서 지금의 상권은 고정적이 아닌 계속해서 변하고 있는 유동적 범위라고 볼 수 있다.

얼마 전 뉴스에도 나왔지만 현재는 백화점 신규 진출 계획이 없고 내부 MD 구성도 변하고 있으며, 대형 유통점도 어느 정도 일정 부분 정리 되어가고 있다. 이것이 무엇을 말하는지 자세히 살펴볼 필요가 있다.

 

옷을 사고 화장품을 구매 할 때 어디로 갈까? 생필품을 구매하고 전문용품을 살 때는 또 어디로 갈까? 과거 백화점을 방문하여 구매 해왔던 상품과 제품을 온라인, 홈쇼핑, SNS 등 다른 구매 채널을 활용하는 구매 패턴으로 옮겨 가면서 상권과 입지, 쇼핑 공간의 MD 구성도 변하고 있는 것이다.

 

새로이 생겨나는 대형 쇼핑 몰(ㅇㅇ필드 등) 들과 같이 복합 공간화 및 스토리와 즐거움과 One Stop 전략을 복합 몰 전체에 접목하고, 철저한 점포 MD전략을 통한 앵커 점포를 중심으로 낙수효과를 노리며 소비자들의 욕구를 충족시킬 수 있는 장소로 다가서고 있다.

 

대형 마트 구매 고객층의 연령 변화에 따른 상품전략 변화. 인구환경 변화에 따른 영업 전략 등 나의 차별화된 상품으로 소비자를 만족시키는 것, 이것이 바로 내가 해야 하는 가장 중요한 상권과 입지 분석의 요소라고 설명할 수 있다.

 

사람을 끌어들이기 위해 모 백화점은 서점과 영화관과 유명 먹거리를 유치하여 복합 공간화하고 있다. 이런 대형 몰의 전략들을 보면서 상가, 상점가, 전통시장뿐만 아니라 건물, 지역상권 및 골목 상권을 위한 전략들이 필요할 때이다.

 

ㅇㅇ거리, ㅇㅇㅇ길 등처럼 이제는 점포 각자의 전략과 골목, 지구, 지역 전체의 전략이 융·복합적으로 세워져야 할 때인 것 같다.

광화문 광장 거리에는 사람들이 왜 많지 않은 걸까?

가로수 길, 경리단 길, 강남역, 홍대 거리에는 사람들이 왜 몰리는가?

사람마다의 심리가 있다. 걸음의 속도, 눈으로 보여지고 느껴지는 역동적인 변화가 있는 곳에 ㅇㅇ길, ㅇㅇ거리 등이 살아나고 죽어가는 이유가 있다.

골목 상권을 살리고 특정 상권을 활성화 하려면

사람을 읽어야 한다.

지금의 특정한 점포에 소비자들이 몰리는 이유는 바이럴(입소문), 소셜, 온라인이 존재한다.

마케팅 방법이 변하고 이 흐름들이 고객을 대변하고 있다.

 

 

 

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